Israël : coup dur pour le marché immobilier qui s’inverse.

Les banques vont-elles se réveiller ? La Banque d’Israël utilise l’arme des obligations à court terme (MCM = המק »מ en hébreu) contre elles.

La Banque centrale double le rythme des émissions de MCM dans le but d’offrir une alternative aux dépôts des banques, qui fluctuent en taux d’intérêt qu’elles offrent à leurs clients. Le gouverneur Amir Yaron tente de renforcer l’effet des hausses de taux d’intérêt sur l’économie. Cette semaine la Banque d’Israël a encore augmenté son taux directeur de 0.5% passant ainsi à 3.75% de taux de base. Ce taux devrait continuer d’augmenter pour passer à 5% voire 6%.

À titre d’information, celui qui a emprunté 2 millions de shekels sur 25 ans à un taux de 1% payait 260.000 shekels d’intérêts hors assurance. Avec le même prêt, et un taux de 6%, le montant des intérêts passe à 1.865.000 shekels. Tous ceux qui achetaient en Israël pour bénéficier du rendement du marché immobilier devront faire face à deux handicapes : une stagnation, voire une baisse des prix de l’immobilier, mais surtout à un effondrement de la rentabilité des biens immobiliers avec des pertes importantes à la clef. Les marchands de biens, en Israël qui vous vendent des prix en continuelle hausse en promettant des bénéfices de 10% l’an font un travail de marchands de rêves.

Avec une offre alternative à l’investissement immobilier pour continuer à capter les capitaux étrangers, la banque d’Israël maintient l’attrait du Shekel, et réduit la spéculation sur le marché immobilier. Sauf qu’entretemps l’Israélien moyen avec de tels taux doit attendre une vraie baisse du prix de l’immobilier pour envisager d’acheter. Le nombre des ventes a considérablement chuté de 50% en moins d’un an, et cela va continuer.

Dans une démarche nécessaire et tardive diront certains, la Banque d’Israël a décidé de doubler l’émission de MCM (prêt à court terme) « dans un avenir proche jusqu’à nouvel ordre » : deux fois par mois au lieu d’une seule. Ces derniers temps, le but ultime et réel de la banque est d’augmenter son rendement. Cela a pour effet de détourner les investisseurs du marché immobilier, vers le marché financier.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Au début de l’année, la demande de MCM variait de 16 à 26 milliards de shekels, en septembre elle est passée à 34 milliards de shekels, en octobre, elle a déjà grimpé à près de 42 milliards de shekels et en novembre, elle a déjà bondi à près de 80 milliards shekels – près de 4 fois depuis le début de l’année dans le même appel d’offres de novembre, seuls 18 milliards de shekels ont finalement été émis.

Qu’est-ce qui a poussé la Banque d’Israël à changer de position ?

Principalement la frustration face au manque de communication entre leur politique et le terrain. En d’autres termes, la Banque d’Israël a décidé d’augmenter le taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, mais ses décisions n’ont pas vraiment atteint le terrain. Après tout, la banque n’impose pas d’intérêts par la loi et ne met pas non plus une arme sur la tempe de qui que ce soit. La façon dont elle augmente les taux d’intérêt – rend en fait l’argent plus cher , cela consiste à réduire la quantité d’argent, c’est-à-dire à réduire l’offre. Pour retirer de l’argent du système, elle dispose de deux outils principaux. Le premier, les dépôts que les banques lui déposent. La Banque d’Israël croyait que les banques transmettraient au public les intérêts élevés qu’elles reçoivent sur les dépôts qu’elles offrent aux clients. Pour les prêts, les banques font en fait un excellent travail en transférant les intérêts à l’emprunteur, pour les dépôts, cela ne se produit pas. Nous avons vu le résultat la semaine dernière dans les résultats solides des banques, qui ont une fois de plus profité de la confusion de la réalité monétaire pour engranger plus de profits. Apparemment, ni le superviseur des banques ni le gouverneur ne découragent suffisamment les banques.

En clair, les banques israéliennes gagnent sur les deux tableaux, elles augmentent considérablement les taux d’intérêts sur leurs prêts, mais ne distribuent pas le même taux aux dépôts faits chez elles.

Le deuxième outil de la banque est le MCM. Dès qu’une institution ou un investisseur achète un MCM, l’argent quitte le système et donc son prix augmente. Le problème avec cette décision, c’est que le taux d’intérêt baisse effectivement, mais pas autant que la banque centrale l’avait prévu, puisque la demande de mètre carré s’est envolée ces derniers mois, ce qui fait monter son prix et baisser son rendement (le taux d’intérêt, c’est payant).

Le MCM est devenu une attraction pour le marché des capitaux, après des années d’ignorance, dans lesquelles le taux d’intérêt était nul et il n’y avait aucune attente d’augmentation. Le MCM est populaire à une époque de hausse des taux d’intérêt et de nouvelles augmentations sont attendues, car à court terme (3 mois), il devrait refléter le taux d’intérêt de la Banque d’Israël et à long terme, il devrait refléter les anticipations d’intérêt à long terme (12 mois).

Mais la forte demande ne le permettait pas. Pour preuve, en octobre, alors que le taux d’intérêt de la Banque d’Israël s’élevait à 2,75 %, le rendement du MCM était inférieur à 2 % sur une période de trois mois. Aujourd’hui, il est en hausse, mais lors de la dernière adjudication, il était encore inférieur à celui de la Banque d’Israël. Taux d’intérêt en Israël étaient à 3,17 % par rapport à un taux d’intérêt qui était encore de 3,25 %, pour passer à 3.75% cette semaine.

La forte demande vient non seulement des Israéliens qui sont exposés au MCM principalement via les fonds financiers, mais aussi des entités financières étrangères, qui sont tombées amoureuses du produit il y a une dizaine d’années et le connaissent bien depuis qu’elles sont venues faire le tour du shekel. Même alors, ces entités étrangères avaient besoin d’un endroit pour placer leurs shekels. Ils achetaient le shekel et quand il devenait plus fort, ils le reconvertissaient en dollars, pour le ramener à New York ou à Londres. Ils cherchaient une solution à court terme pour conserver les shekels puisque la détention d’obligations, par exemple, est intrinsèquement à long terme. Ils ont également cherché un produit qui n’est pas exposé aux banques et ont trouvé le MCM. Aujourd’hui, ces investisseurs détiennent environ 40 % du solde total du MCM émis et génèrent une demande supplémentaire, au-delà des Israéliens qui ne veulent pas être exposés à des titres risqués en raison de la situation sur les marchés.

Cependant, à la fin de la semaine, quelque chose a échoué et la Banque d’Israël a sorti l’arme MCM qui ferait un double travail dans les deux canaux de transmission : directement, une autre enchère augmenterait l’offre et donc réduirait la demande excédentaire. ferait également pression sur les banques pour qu’elles augmentent les taux d’intérêt sur les dépôts. La raison, dès que l’offre MCM augmentera et que le rendement augmentera également, une alternative aux dépôts bancaires est créée, puisque MCM est un véritable produit de remplacement pour une banque de dépôt, c’est encore mieux, car c’est moins risqué.

Étant donné qu’un même consommateur peut être exposé au MCM à la fois directement et par l’intermédiaire d’un fonds financier, qui est un produit plus accessible qui ne nécessite pas de compétence, les banques seront obligées d’offrir un taux d’intérêt plus attractif aux déposants – également à court terme – afin de garder l’argent avec eux après tout, MCM peut être acheté pour une longue durée de trois mois, d’un an, et à partir de ce mois également pour une période de six mois – similaire aux dépôts.

Les banques détiennent environ 1 700 milliards de NIS de dépôts de clients israéliens, mais la tendance est claire et les chiffres parlent d’eux-mêmes : le volume des fonds financiers – dont le MCM est le principal actif – a doublé, passant d’environ 20 milliards de NIS en juillet à plus de 41 milliards de shekels en novembre. Nous l’avons déjà appris par le passé, les banques ne réagissent que lorsqu’elles perdent de l’argent – et c’est peut-être ce qui les amènera à augmenter les taux d’intérêt au profit du consommateur israélien.

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