La Jérusalem d’en haut : en 2023, d’autres tours ont été construites. A quel prix était l’appartement ?
Jérusalem d’en haut : en 2023, d’autres tours ont été construites . A quel prix était l’appartement moyen?
Malgré la guerre, 2023 a été une année record en termes de nombre de permis de construire accordés à des entrepreneurs pour construire un appartement à Jérusalem, et le nombre d’appartements approuvés dans le cadre de la rénovation urbaine a également augmenté. Combien a coûté l’amélioration d’un logement et l’ajout d’une pièce ? Tous les chiffres de la Journée de Jérusalem.
Plus de rénovation urbaine, plus de croissance en hauteur. L’analyse des tendances de la construction au cours de l’année écoulée dans la ville de Jérusalem montre que malgré la guerre qui a éclaté au cours des derniers mois de 2023, l’année écoulée a été une année record en termes de nombre de permis de construire délivrés et le nombre de mises en chantier de nouveaux appartements.
D’après les données de la municipalité de Jérusalem, il ressort qu’en 2023 la construction de 5 800 appartements a commencé, le volume le plus important jusqu’à présent ; Et des permis de construire ont été délivrés pour environ 7 500 appartements. La municipalité estime qu’en 2024, des permis seront délivrés pour plus de 8 000 appartements. Au cours des trois dernières années, des permis ont été accordés pour la construction d’environ 20 000 nouveaux logements dans la ville.
Selon une analyse du Forum israélien pour la construction urbaine et les gratte-ciel (CTBUH ISRAEL), basée sur les données du Bureau central des statistiques (CBS), le nombre de logements dans les immeubles de grande hauteur a doublé dans des immeubles de 16 à 20 étages, avec une augmentation d’environ 95% du nombre de mises en chantier en 2023 (976 logements) par rapport à 2022 (499 logements) pour les immeubles de 10 étages et plus.
L’architecte Gil Shanhav, président du CTBUH ISRAEL, explique que « Jérusalem entre dans une nouvelle ère dans laquelle nous verrons l’horizon de la ville changer d’un bout à l’autre. Cette tendance s’est considérablement développée ces dernières années en raison de la nécessité d’utiliser le territoire de manière optimale et du manque de zones disponibles nécessaires pour répondre à la croissance démographique de la ville. Le grand défi est la préservation de son caractère particulier et le défi de planification est donc plus important que pour d’autres endroits deviennent constructibles. La combinaison de nouvelles constructions hautes et de constructions historiques basses nécessite une intervention délicate. »
Le secteur des bureaux et du commerce a également enregistré une augmentation de 84 % des mises en chantier en 2023 par rapport à l’année précédente, passant de 69 721 mètres carrés à 127 559 mètres carrés. Cette construction rejoint les plans municipaux visant à créer environ 2 millions de mètres carrés pour l’emploi et le commerce dans toute la ville, tandis qu’à l’entrée de la ville seulement, environ 1,2 millions de mètres carrés ont été approuvés.
Les principales zones d’emploi sont situées à Har Hatzavim, Givat Shaul et Talpiot.
« Jusqu’à ces dernières années, il n’y avait pas de politique organisée pour le renouvellement des zones centrales d’emploi », déclare Tzachi Sufrin, l’un des actionnaires majoritaires du groupe Sufrin, qui construit des projets d’emploi et commerciaux dans la capitale de plus de 150 000 m². Selon lui, « Jérusalem a besoin de plus de zones d’emploi pour les entreprises et les organisations. Puissent-elles continuer à la renforcer et à permettre davantage d’emplois qui ne sont pas seulement des bureaux gouvernementaux ».
Selon Dolly Alrom, responsable marketing chez Dan Real Estate du Dan Transportation Group, qui construit avec Rami Levy Real Estate un projet résidentiel dans le complexe Holyland North de la capitale, « le boom de la construction de grandes hauteurs est visible dans les quartiers «
Rénovation urbaine : une augmentation de 80% par an
Selon les données de l’Autorité gouvernementale pour la rénovation urbaine, Jérusalem est en tête en termes de plans approuvés pour les complexes d’évacuation et de construction. Au bilan de 2023, malgré la guerre, 37 plans ont été approuvés pour la construction de 6 657 logements dans le cadre de Pinouy Binouy, contre seulement 15 plans approuvés en 2022 pour la construction de 3 711 logements. Cela représente une augmentation de 80% par an. Selon les données de la municipalité de Jérusalem, il y a au total, à différents stades d’avancement, environ 174 plans d’évacuation en construction dans le cadre de 57 600 logements, dont 43 000 appartements supplémentaires (ajoutés aux appartements existants qui ont été reconstruits). En revanche, il y a eu une diminution de 59% du nombre de permis de construire accordés pour des projets d’évacuation en construction.
Assaf Ayalon, partenaire principal du département immobilier du bureau Arnon Adv Tadmor-Levi, fait référence à la croissance dans le domaine de la rénovation urbaine dans la ville et note que « ces dernières années, les principaux entrepreneurs du secteur ont découvert le domaine de la rénovation urbaine ( démolition – construction). Beaucoup d’entre eux opèrent dans le cadre de collaborations avec des entrepreneurs locaux qui se chargent de contacter les locataires. Cela a entraîné une augmentation significative des prix sur le marché, qui s’est traduite par une augmentation considérable du chiffre d’affaires des locataires et par un marché agressif. Par exemple, des promoteurs font des offres dans des complexes où des négociations sont déjà en cours avec un autre promoteur, des locataires reviennent au dernier moment avant achat et bien plus encore. »
Alex Mariash, PDG de l’association de formation Urban Renewal, ajoute qu’« au cours des deux dernières années, Jérusalem a connu un boom de la construction, résultat d’années de travail acharné avec les autorités et les habitants. La rénovation urbaine est avant tout un processus humain et, en fin de compte, le résultat profite à tous : les locataires obtiennent de nouveaux appartements et la municipalité augmente l’offre de logements. Après des années d’immigration négative, le boom de la construction et des tours a commencé à encourager une immigration positive de jeunes et de familles vers la ville. »
Le prix moyen d’un appartement a diminué d’environ 4,2%
Et qu’en est-il des prix ? Selon une inspection du Bureau de l’évaluateur immobilier, le prix moyen d’un appartement au premier trimestre 2023 était de 2,78 millions de NIS. Au premier trimestre 2024, le prix moyen est tombé à 2,67 millions de NIS. Il s’agit d’une diminution d’environ 4,2 %. C’est un chiffre surprenant puisque le prix moyen d’un appartement en Israël a augmenté d’environ 8,1 % entre le premier trimestre de 2024 et le trimestre correspondant de l’année dernière.
La catégorie leader en 2023 est celle des appartements de 4 pièces avec environ 38% du total des mises en chantier, des appartements de 3 pièces en deuxième position avec environ 29% du total des mises en chantier, des petits appartements jusqu’à 2 pièces avec environ 17 % et appartements 5 pièces et plus avec environ 16% du total des mises en chantier. Au cours des dernières années (2022 et 2021), les appartements de 5 pièces et plus représentaient environ 30 % du total des mises en chantier et ils se sont fait au détriment des petits appartements jusqu’à 2 pièces.
Par ailleurs, le bureau d’expertise immobilière a examiné le coût de la « pièce supplémentaire » dans la ville. Il a été constaté que le passage de 3 chambres à 4 chambres est le plus coûteux et nécessitera 720 000 NIS supplémentaires – d’un prix de 2,2 millions de NIS à un prix de 2,92 millions de NIS. Passer d’un appartement de 4 pièces à un appartement de 5 pièces coûtera en moyenne 700 000 NIS de plus, passant de 2,92 millions de NIS à 3,62 millions de NIS ; Alors que passer d’un appartement de 2 pièces à un appartement de 3 pièces coûtera environ 340 000 NIS – de 1,86 million de NIS à 2,2 millions de NIS.
Einav Cohen, vice-président du marketing et des ventes chez Efi Capital, déclare que « le public de Jérusalem est très diversifié, et il existe généralement une différenciation entre un quartier et un autre, d’où la dérive des différentes demandes de types d’appartements. La plupart des acheteurs du projet dans le quartier de Givat Béreshit que nous construisons, par exemple, sont issus du sionisme religieux où de jeunes familles achètent leur premier appartement. »
Quant au marché locatif à Jérusalem, selon Shamai Kama, PDG d’Ashstrom Residential for Rent, « les appartements proposés ici à la location sont pour la plupart anciens, inaccessibles ou non entretenus et la stabilité est une denrée rare. Cette année, nous avons occupé environ 400 appartements dans un projet de location longue durée que nous avons construit dans la ville. Malheureusement, les projets de ce type ne sont qu’une goutte d’eau dans l’océan et des terrains supplémentaires et des avantages supplémentaires devraient être alloués aux promoteurs afin qu’ils continuent à construire de tels projets. »
JForum.fr & YNET
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