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Tel Aviv: les volumes de transactions sont en chute libre

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20 août 2023

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Pensiez-vous que les prix des appartements ne pourraient pas baisser de manière significative ? Regardez ce qui se passe à Tel-Aviv

Les prix des appartements baissent, mais ce n’est pas proportionnel à ce qui se passe sur le marché. En termes de rythme des volumes de transactions, le marché a été réduit de plus de 40% en deux ans – le rythme des transactions enregistré au premier semestre, rappelle le rythme des années de récession d’il y a 20 ans. Cependant, à l’exception d’un quartier, où il semble que les acteurs immobiliers aient commencé à prendre conscience de l’ampleur du problème, les prix entre-temps pointent bien vers une baisse, mais dans une mesure qui rappelle plutôt le léger trébuchement des prix en 2018, alors que le prix par locataire était à son maximum.

Une autre question est que le marché locatif s’assure d’envoyer des signaux au gouvernement, selon lesquels ceux qui croient que ce qui s’y passe va s’arranger, ou que les augmentations de prix ne sont pas intéressantes, commettent une grave erreur.

Trois mois consécutifs de baisse des prix est un événement inhabituel ces dernières années. Il est récemment apparu deux fois en 2018 (au cours de laquelle même six baisses consécutives ont été enregistrées) et une fois fin 2011, l’année de la contestation sociale. Cependant, il ne reste pas grand-chose de ces descentes. En 2023, le marché immobilier israélien est dans un contexte complètement différent.

Le rapport de l’économiste en chef publié cette semaine montre que le taux annuel d’achats d’appartements cette année s’élève à 75 000 transactions. Il s’agit de la moyenne annuelle enregistrée durant les années de crise 2002-2004. Juste à des fins de comparaison – en 2011, le nombre de transactions a atteint 87 000 et en 2018 à 100 000. Par conséquent, il est compréhensible que ce qui se passe ici en ce moment soit un processus vaste, profond et peut-être même destructeur, dont l’ampleur ne se traduit pas par une baisse annuelle de 3 % des prix des appartements (c’est le taux horaire de baisse).

Un quartier tire les prix des appartements à la baisse

En fait, c’est ainsi, sauf pour un endroit dans le pays. Beaucoup plus dans le public ne croient pas que les prix des appartements peuvent probablement baisser, car ce n’est qu’alors que le marché a commencé à subir l’intensité de la crise en cours. C’est ce qui s’est produit dans les quartiers de Tel-Aviv, où l’indice des prix des logements du quartier a enregistré une baisse de 2,5 % en deux mois. En fait, Tel-Aviv est le principal moteur de l’indice des prix des logements à la baisse.

Un examen des données du CBS révèle qu’au cours du deuxième trimestre de cette année, moins de la moitié des transactions qui ont été effectuées au cours du deuxième trimestre de l’année dernière ont été enregistrées dans ce district.

Dans la capitale du district, la ville de Tel-Aviv, 333 transactions ont été enregistrées au cours de ce trimestre, un nombre inférieur au nombre de transactions effectuées au deuxième trimestre 2020, lors du grand confinement corona. La thèse, qui a déjà été avancée dans Globes , selon laquelle le marché immobilier de Tel-Aviv se caractérise ces dernières années par une « bulle high-tech 2 » – se renforce.

Les prix des appartements dans la ville ont augmenté à un rythme rythme rapide et ont atteint un niveau que peu de gens peuvent se permettre en 2023, et beaucoup de ceux qui le peuvent – ne sont pas intéressés.

Dans les autres villes, il y a aussi eu une baisse ces derniers mois, mais pas à la hauteur de ce qui se passe à Tel-Aviv.

Comment se fait-il que les volumes de transactions chutent librement, alors que les prix des appartements baissent si modérément ? Il est probable que la raison en est que le marché n’a pas encore réalisé l’ampleur de l’événement qui s’y déroule. De nombreux membres du public ne croient pas que les prix des appartements puissent baisser – ils ont fait plus qu’assez de promesses à cet égard. Les entrepreneurs et les banquiers promettent qu’en un rien de temps la situation reviendra à la normale, les taux d’intérêt commenceront à baisser et les prix remonteront. Les estimations concernant le taux d’intérêt sont probablement fondées ; Les estimations selon lesquelles les prix augmenteront à nouveau dans un proche avenir ressemblent davantage à un vœu pieux. Une telle possibilité existe, mais c’est un scénario moins réaliste que le scénario inverse.

Si la situation du marché continue de se détériorer – les promotions ne suffiront pas

Les données montrent que dans les mois à venir, il est plus probable que les baisses de prix s’accélèrent, car le stock d’appartements entre les mains des promoteurs augmentera de mois en mois, et à un moment donné, ils devront prendre une décision. Il en va de même pour les propriétaires d’appartements privés, qui espèrent améliorer le logement, mais dans la situation actuelle, ils ont du mal à vendre leurs appartements aux prix sur lesquels ils ont construit. Eux aussi devront prendre une décision, et l’expérience passée nous apprend que beaucoup choisissent d’arrêter les procédures de vente de leurs appartements et la recherche de nouveaux appartements.

Du côté des promoteurs immobiliers, on assiste ces derniers mois à un phénomène nouveau: les appartements vendus sous le « prix résidentiel » modèrent le rythme de baisse de l’indice des prix des appartements neufs. Ici, depuis la fin de l’année dernière, les appartements neufs L’indice des prix, qui inclut le prix résident, a diminué de 0,9. En revanche, les prix des appartements neufs sans prix par habitant ont diminué de 1,9 %. Apparemment, cela est contraire à la logique, car les appartements avec un prix par habitant étaient censés accélérer la baisse des prix.

Il est possible que ce qui se passe dans la pratique soit que les promoteurs immobiliers augmentent le taux de promotions qu’ils effectuent pour les acheteurs d’appartements, tels que des prêts à des conditions préférentielles, des conditions de paiement favorables, la mise à niveau d’appartements, etc. – et cela se substitue à baisse des prix À notre avis, si la situation du marché continue de se détériorer, les promotions ne suffiront pas.

La demande de logements locatifs augmente, mais l’offre d’appartements s’essouffle

Un autre public qui a personnellement connu une aggravation de sa situation est celui des locataires d’appartements. L’indice des services de logement, qui reflète l’évolution des loyers, a augmenté de 0,7 % au cours du dernier mois et de 6,2 % au cours de la dernière année. Il s’agit du double des taux de hausse de l’indice des prix à la consommation (qui a augmenté de 0,3 % le mois dernier et de 3,3 % l’année dernière), ce qui illustre non seulement le problème de prix qui devrait déranger les locataires d’appartements, mais aussi le problème de l’indice des prix à la consommation, qui pousse constamment les prix des loyers à la hausse.

Jusqu’à présent, le gouvernement se garde bien de faire n’importe quoi dans ce dossier, si ce n’est de continuer à prendre les mêmes mesures que ses prédécesseurs, c’est-à-dire d’imposer une forte taxation aux investisseurs, qui sont les principaux producteurs d’appartements locatifs sur le marché. Le résultat – ils quittent le marché et l’offre d’appartements à louer diminue, ou du moins n’augmente pas proportionnellement à l’augmentation de la demande.

Ainsi, la semaine dernière, la Banque centrale a publié qu’en Israël, il y a une augmentation annuelle de 3,4 % du nombre d’appartements à louer, malgré la sortie de nombreux investisseurs du marché. L’augmentation est due, entre autres, aux appartements hérités, et des appartements achetés par de jeunes couples à un prix d’habitation et de location.

Cela peut sembler bien, mais ce n’est qu’en 2021-2022 que les prix des appartements ont augmenté de 30 %, ce qui a dû augmenter la demande de logements locatifs à un rythme beaucoup plus rapide.