Première grande victime de la bulle immobilière

Depuis des mois, nous alertons nos lecteurs quant à l’explosion de la bulle immobilière en Israël. Maintenant nous voyons les premières victimes. D’abord les particuliers qui ont acheté en 2021-2022, à qui on a fait croire que les prix pouvaient monter jusqu’au ciel, et que vite, ils auraient une plus-value de 10% à 20%, voire plus. Des appartements à plusieurs millions d’euros, de qualité souvent médiocre, et dans des emplacements sans aucun intérêt, quand ce n’est pas dans de simples terrains vagues. Le concept de ville a été aboli. Des tours et des tours, sans commerce en rapport avec le prix des appartements vendus, sans lieux de culture, sans animation, des rues toujours désertes. La crise et les taux d’intérêt font le reste. Les derniers prêts se négocient à 8%. Une des victimes est la société Hanan Mor.

Ils craignent que Sdé Dov ne décolle pas. Ce projet consiste en la construction de plusieurs centaines de logements au nord de Tel-Aviv en lieu et place de l’ancien aéroport. Le titre de Hanan Mor a chuté de 21 % en deux jours. La baisse du titre s’inscrit dans un contexte d’inquiétudes des investisseurs quant au fort effet de levier de Hanan Mor et à l’avenir de son projet phare. La société explique qu’un organisme institutionnel qui a vendu des participations est responsable du bouleversement du titre. Le dirigeant de Hanan Mor a déclaré pour rassurer les investisseurs que : « L’entreprise a une solidité financière et un coussin de sécurité suffisant pour les engagements ».

Les hausses de taux d’intérêt qui ont rendu le financement plus coûteux, ainsi que la crise économique, l’inflation et la dérive de l’économie vers une possible récession font des ravages. L’action de la société immobilière Hanan Mor a chuté de 21 % au cours des deux derniers jours, complétant une baisse de 59 % depuis le début de l’année, par rapport aux indices Tel-Aviv Real Estate et Tel-Aviv Construction, dans lesquels elle figure, qui ont perdu 29 % et 34 % respectivement.

Et après que la valeur marchande de Hanan Mor ait atteint un sommet de 1,1 milliard de shekels fin janvier 2022, elle n’est plus aujourd’hui que de 412 millions de shekels. Hanan Mor a une dette de 808 millions de NIS envers les détenteurs de ses sept séries d’obligations, dont l’une se négocie à un rendement de 10 %, ce qui exprime l’inquiétude des détenteurs quant à sa capacité à assurer le service de la dette. En outre, la société dispose d’un crédit bancaire et des prêts de banques ou d’autres sociétés financières d’environ 2,3 milliards de shekels.

En toile de fond de la forte baisse des deux derniers jours se trouve apparemment un organisme institutionnel qui a décidé de réduire son exposition au titre, mais la baisse continue depuis le début de l’année et l’écart créé par rapport aux indices de référence indiquent l’inquiétude des investisseurs quant à l’effet de levier de l’entreprise. Lors de conversations avec « Calcalist », les responsables du marché des capitaux ont principalement désigné le projet Sde Dov à Tel-Aviv , dans lequel Hanan Mor est entré l’année dernière, comme la principale cause de préoccupation, et l’ont qualifié de « boule puante » sur son bilan.

Hanan Mor est essentiellement engagée dans l’initiation de l’immobilier résidentiel et possède en même temps des biens immobiliers rentables. Ces dernières années, elle a construit de nombreux projets dans les zones adjacentes au centre, et dans ce cadre, elle achève actuellement des projets à Harish, Ariel, Or Akiva, Rashlatz et Modi’in. En août 2021, elle a fait un bond en avant lorsqu’il a acheté pour 1,5 milliard de NIS un terrain à Sde Dov d’une superficie de 7 600 mètres carrés où elle a l’intention de construire 381 appartements destinés à la vente, 77 appartements destinés à la location à long terme, un hôtel de 80 chambres et des biens immobiliers commerciaux, domaine à louer dans une zone de 1 500 mètres carrés.

La société a financé 25% du coût d’achat à partir de ses fonds propres et le reste grâce à un prêt de 1,3 milliard de NIS et au taux d’intérêt préférentiel + 1% qu’elle a contracté en novembre 2021, qu’elle doit rembourser d’ici décembre 2024 et le terrain du projet est hypothéqué pour ça. Le taux d’intérêt de ce prêt est supérieur au taux d’intérêt des prêts parallèles contractés par Israël Canada, Mebane et Levinstein Engineering qui ont remporté des appels d’offres parallèles dans le projet Sde Dov (taux de base+0,2 % et prime uniquement), et il semble que les banques fixeront alors déjà le prix du prêt à une entreprise présentant un risque plus élevé. Le terrain a été acheté à une époque où le taux d’intérêt était nul, mais maintenant, alors que le taux d’intérêt préférentiel de base ait atteint 4,75 %, le coût de financement du projet a augmenté de 35 à 45 millions de shekels par rapport à l’estimation précédente et par rapport au prix réel du domaine qu’elle y a acheté et qui ne rapporte toujours pas.

Rappelons que le taux de base est passé de 1% en 2021 à 3.75% en novembre et on attend une augmentation de 0.50% à 0.75% en décembre 2022.

Selon Hanan Mor, elle devrait recevoir les permis de construire et commencer la construction du projet courant 2024, et la commercialisation et la vente des appartements, qui n’ont pas encore commencé, devraient commencer dans les mois à venir. Mais selon certaines des sources qui se sont entretenues avec Calcalist, il n’est pas certain que l’entreprise soit en mesure de respecter le calendrier prévu, et un retard d’un an reflètera des coûts de financement supplémentaires de 70 à 60 millions de shekels.

Dans les rapports de 2021, Hanan Mor a estimé qu’elle devrait recevoir 2,67 milliards de shekels de la vente des appartements, ce qui reflète un prix moyen de 65 000 shekels par mètre carré et 8 millions de shekels par appartement. Mais dans le rapport de synthèse de janvier à septembre, les revenus attendus de la vente des appartements sont estimés à 3,1 milliards de NIS, reflétant un prix moyen de 71 000 NIS par mètre carré et de 8,2 millions de NIS par appartement. L’augmentation des prix est apparemment due à l’avancement de la planification du projet et à une augmentation des coûts de construction, alors que, selon le propriétaire majoritaire, Hanan Mor, il n’a pas encore mis à jour les prix du projet pour l’augmentation des prix des logements survenue au cours des dernières années.

Cependant, les responsables du marché doutaient de la capacité de Hanan Mor à vendre les appartements à des prix aussi élevés, compte tenu de la situation du marché à la lumière de la hausse des taux d’intérêt et du grand nombre d’unités qui devraient être construits dans la région de Sde Dov, dont la plupart s’adressent au même public cible.

La réelle difficulté pour Hanan Mor, ou pour le Azriéli à Jérusalem dont nous avons déjà parlé, ou pour beaucoup d’autres, c’est que les prix sont démentiels sans aucun rapport à leurs valeurs intrinsèques. Tout cela partait d’un principe de spéculation qui consistait à croire que l’immobilier ne pouvait que croître à hauteur de 10% l’an de manière mécanique. Ce principe étant mort, qui va mettre des millions de shekels dans un maché immobilier sans acheteurs, alors que cet argent peut rapporter plus en banque.

Hier, Hanan Mor a déclaré à « Calcalist » que « le groupe Mor a toujours tenu ses engagements et continuera de le faire également dans la période actuelle. Le stock a maintenant chuté à la suite de la vente d’un organisme institutionnel qui n’est pas intéressé , qui a entendu les estimations des responsables du marché concernant une forte baisse des prix des logements à Tel-Aviv. Selon certaines estimations, les prix des logements dans la ville ne feront qu’augmenter. C’est dans un scénario où le taux d’intérêt continue d’être élevé, et dans cette situation seulement ceux qui disposent d’un capital suffisant pourront se permettre d’acheter un logement. Le taux d’augmentation se modérera, mais il ne diminuera pas, et dans de bons endroits comme Sde Dov, les prix atteindront 75 à 90 000 NIS par mètre carré. Mais pour cela, il faudrait qu’il y ait plusieurs milliers de multimillionnaires, qui veulent risquer leur argent.

« Dans un scénario où l’inflation et les taux d’intérêt baissent, les prix des logements dans le centre du pays vont augmenter, car la demande va augmenter et le gouvernement ne devrait pas apporter suffisamment de solutions dans le domaine de l’offre. Il y a actuellement un effet de peur dans le monde sur ce qui se passe sur le marché immobilier, mais en Israël, la démographie est forte et conduit à une augmentation continue de la demande, lorsque l’offre ne parvient pas à rattraper son retard. Cette année, alors que les actions des sociétés immobilières ont chuté à cause du même effet de peur, les opportunités affluent, car les baisses ne sont pas dues à la situation réelle des sociétés.

« Le groupe Mor a une solidité financière et détient des excédents des projets qu’il a achevés, et nous nous sommes préparés tôt à la hausse des taux d’intérêt. Nous avons converti 250 unités que nous avions prévu de louer pour les vendre sur le marché libre lorsque les prix des logements ont augmenté, et nous avons mis à utiliser pour les propriétés commerciales que nous détenons en jachère, avec leur vente à un revenu prévu de 70 millions de NIS pour couvrir l’augmentation des intérêts qu’il est tenu de payer sur Sde Dov même si le taux d’intérêt de la Banque d’Israël augmente d’un 1,5 % supplémentaire.

C’est un discours qui veut rassurer les investisseurs, sauf que les plus gros ont pris la poudre d’escampette, et que nul ne peut dire quand finira la présente crise économique.

JForum.fr & Calcalist