L’immobilier au bord du gouffre, et un sourire de façade

Bluff immobilier époustouflant : les entreprises qui courent déjà au-dessus du gouffre

Le poids des intérêts, la hausse des coûts de construction et l’augmentation du coût de la main d’œuvre ont durement frappé les foncières entrepreneuriales.

D’innombrables entreprises jouent actuellement au « comme si ». Ils continuent de diffuser les affaires comme d’habitude, sûrs que « les acheteurs reviendront automatiquement et que tout reviendra à sa place en toute sécurité », mais le gouffre est déjà grand ouvert sous eux. Alors pourquoi ne lisons-nous pas encore un effondrement massif ? Principalement parce qu’il est pratique pour toutes les parties de jouer à ce bluff. Personne, ou presque, n’a intérêt à nous dire que l’histoire est terminée.

Si la situation est difficile dans tous les secteurs, dans l’immobilier, elle est particulièrement désespérée. Ce n’est qu’en septembre, alors que la vie semblait de plus en plus calme par rapport à la tempête actuelle, que le PDG de Tzemach Hammerman Haim Feiglin a déclaré lors de la conférence Globes que « nous sommes proches de Yom Kippour pour le secteur de la construction. » Feiglin ne parlait alors que du poids de l’intérêt. Un fardeau de dette de près d’un demi-billion de shekels porté par le secteur immobilier.

Sans travailleurs palestiniens, les étrangers ont également fui

Puis vint octobre. Compte tenu de la crise du financement, de nombreux entrepreneurs ont pris un risque énorme au cours des deux dernières années pour des appartements qui ont été vendus (sortes de transactions 90:10 et 80:20 – payez 10% maintenant, 90% plus tard, qui étaient le moyen le plus courant de vendre des appartements dans un environnement de hausse des taux d’intérêt). À cela s’ajoutent désormais les coûts de construction qui ont grimpé en flèche ces dernières semaines. Des dépenses énormes qui réduisent les chances de réaliser des bénéfices. Le prix de l’heure de travail a au moins triplé durant deux derniers mois, en l’absence de 80 000 travailleurs palestiniens, qui sait si et quand ils reviendront, et à un moment où la plupart des travailleurs étrangers, sur 25000 travailleurs inscrits dans le secteur de la construction, travailleurs, ont fui à l’étranger. De plus, les prix des intrants qui viennent de l’étranger – céramique, marbre, fer et plus encore – ont grimpé dans le ciel, en raison d’une prime de risque pour un pays en guerre et du fait que les navires sont soudainement contraints faire le tour de l’Afrique, par peur du nouvel ennemi, les Houthis.

Même si l’on suppose que le promoteur a réussi à faire grimper les coûts de financement, de construction et de main d’œuvre, il est clair qu’au rythme actuel de construction et de vente, la durée de vie de chaque projet et les prêts qui s’y opposent ne sont pas similaires au plan initial. Autrement dit, ne serait-ce qu’en raison de l’allongement du bail, de la durée de vie moyenne d’un projet, il s’agit d’un nouveau bail et d’une dépense considérable pour plus d’intérêts et plus de compensation financière pour les acheteurs (ou de l’argent pour le loyer, par exemple, lorsqu’il s’agit de projets d’expulsion qui ont supprimé d’anciens locataires). Une rentabilité programmée de 15%, 20% et même 25% a été rapidement anéantie.

Mais la roue tourne toujours. Et pas nécessairement à cause des entrepreneurs, obligés de suivre le rythme, mais surtout à cause d’un monde de fournisseurs de crédit, qui préfèrent nous vendre des illusions de contrôle alors que leur modèle économique est en train d’être éliminé. L’erreur courante consiste à se concentrer sur les banques, les grands fournisseurs de crédit. Le grand danger commence avec les petits « apporteurs de capitaux », ceux qui ont donné aux entrepreneurs le capital qui leur manquait pour réaliser la transaction, après que la banque ait accepté de financer « seulement » 70 ou 80 % de la transaction, et peut-être avec un autre organisme institutionnel qui  compléte « seulement » 10%  à 15% supplémentaires.

Et voici le grand bluff : ces prêteurs – dont certains sont également exposés à des prêts importants face aux grandes banques – arrivent, maintenant, à honorer des prêts et à percevoir des intérêts, même inférieurs à ceux promis, car ils savent que le fonds lui-même, le montant qu’ils ont donné au projet, est perdu. Les banques ont obtenu tous les privilèges et il ne restera vraiment plus rien pour les prochains créanciers. Même en supposant que les prix des appartements à vendre resteront à leur niveau actuel, la hausse des coûts de financement et la poursuite des projets ont déjà fait baisser les prix des terrains d’au moins 30 % et anéanti tout le capital qu’ils apportaient.

Le crédit non bancaire avec une exposition inhabituelle à l’immobilier

En août dernier, la Banque d’Israël a déclaré que le crédit accordé par les entités non bancaires se caractérise par une exposition « extraordinaire » au secteur de la construction et de l’immobilier : 60 % de leur crédit global est exposé au secteur, contre 52 %.  » Le problème est que la Banque d’Israël a admis qu’il s’agissait d’une petite couche du même iceberg. La banque a souligné que leurs chiffres sont basés sur 20 sociétés publiques qui accordent des crédits aux entreprises, la plupart surfant sur la vague de taux d’intérêt bon marché ces dernières années, « et il existe d’autres sociétés, qui ne sont pas publiques, aucune information n’est disponible à leur sujet. Selon le registre des prestataires de services financiers de l’Autorité du marché des capitaux, à la mi-2023, 184 sociétés disposaient d’une licence active leur permettant d’accorder des crédits étendus.

Sur le marché immobilier, on estime que c’est la raison pour laquelle on ne voit désormais quasiment plus de transactions de vente de projets ou de terrains. Le désir de refinancement est plus élevé que le désir de réaliser des terrains, ce qui obligera trop d’acteurs à admettre l’échec et réduire les pertes. En attendant, il vaut mieux fermer les yeux et croiser les doigts pour que la réaction en chaîne ne soit pas alarmante. Et les tuyaux de crédit coulent à flots, comme un héros de dessin animé qui ne s’aperçoit pas qu’un abîme s’est ouvert sous ses pieds – et voici la chute.

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