Crédit immobilier en Israël et en France : une différence essentielle

On dit parfois que les secrets les mieux gardés sont ceux qui se noient dans la masse d’information disponible. Le principal piège du financement d’un bien en Israël obéit parfaitement à cette règle : il n’est pas connu de la plupart des acheteurs d’immobilier en Israël tout en étant parfaitement public. Il s’agit de la structure du crédit immobilier de base en Israël.

Tout d’abord rappelons quelques éléments de contexte :

• Certains acheteurs ont entendu parler de problèmes liés au financement de l’immobilier mais très peu ont élaboré un véritable plan d’attaque pour agir en conséquence.

• Les Israéliens qui ne connaissent que leur système national ne se posent pas la question de la structure de leur crédit immobilier, ils font comme tout le monde fait en Israël

• Les nouveaux immigrants anticipent les risques avec leur base de connaissance, construite dans leur pays d’origine

• Or en France par exemple, le risque que je vais vous décrire ici est tout simplement inexistant, même la plus vénale des banques ne vous ferait pas un coup pareil, c’est ce qui explique que la majorité des acheteurs tombe dans le panneau sans même s’en rendre compte.

Il s’agit, dans un premier temps de rappeler, les grandes familles de structure de crédit qui existent tant en France qu’en Israël.

1. Crédit à taux fixe à la Française : on le connait tous, les mensualités de remboursement sont fixes et il n’engendre pas de mauvaise surprise.

2. Crédit à taux variable : peu d’acheteurs le choisissent en France car les mensualités de remboursement sont variables et vous ne contrôlez donc pas votre budget.

3. Crédit à taux fixe indexé à l’Israélienne : en hébreu, le terme pour qualifier ce type de crédit serait sans doute « balagan complet ». Le taux est bien fixe mais les remboursements sont variables et…c’est la norme en Israël pour les crédits immobiliers!

Focalisons donc sur ce dernier type de crédit. C’est une véritable plaie pour les acheteurs francophones qui en découvrent les conséquences financières a posteriori… lorsqu’il est trop tard pour s’en sortir sans être délesté d’une grosse somme d’argent.

Il est donc crucial de prendre la mesure des impacts de ce type de financement sur votre budget personnel et familial. Il s’agit tout d’abord de comprendre comment fonctionne le système de financement israélien, de prendre les mesures pour éviter ses pièges spécifiques et dans tous les cas d’anticiper votre financement. De manière synthétique, voici les principales difficultés auxquelles un acheteur non informé ferait face avec ce type de crédit qui, aussi bizarre que cela puisse paraître, est le plus commun en Israël :

• Ce crédit est à « taux fixe » mais chacune de ses mensualités est variable : vous n’avez donc aucune visibilité sur le montant que vous devrez débourser chaque mois sur la durée de votre prêt.

• Contrairement à un crédit à taux variable dont les mensualités peuvent baisser ou augmenter, ici vos mensualités seront orientées à la hausse la plupart du temps.

• Les augmentations de mensualités ne sont pas encadrées et sont cumulatives: ce type de prêt empire avec le temps avec un effet « boule de neige », généralement pendant une durée de 5 à 10 ans.

• Effet Paic Citron , “quand y’en a plus y’en a encore”: avec ce type de prêt, vous pouvez rembourser pendant 5 ans et vous retrouver devoir encore plus qu’au premier jour de prêt à votre banque!

• Enfin plus l’économie israélienne ira bien, plus votre budget ira mal avec des mensualités en augmentation… vous serez donc à contre-courant!

Ces effets cumulés entrainent des surcouts de l’ordre de 40% de la valeur du bien immobilier financé, ce qui en fait l’une des principales causes de soucis financiers pour les acheteurs francophones ! Les israéliens sont aussi victimes de ces montages financiers, mais la grande différence est qu’ils anticipent ces augmentations de mensualité car ils ne connaissent que ce système. Par contre, la quasi-totalité des acheteurs français se font véritablement surprendre par ces mécanismes de financement.

D’où la nécessité de ne pas avancer de manière improvisée sur un sujet aussi essentiel que le financement de votre maison en Israël. Prenez le temps de bien comprendre les règles israéliennes et surtout n’agissez pas comme si vous achetiez votre bien en France… Evidemment et heureusement des solutions existent pour optimiser votre crédit, j’y reviendrai dans les prochains articles, en vous donnant les clés pour comprendre les ficelles du financement immobilier en Israël.

Haim Mamou, co-fondateur de la Centrale des Crédits en Israël, www.lacentraledescredits.com Article original

Tel Israël : 05 26 13 10 31

Tel France : 01 77 47 37 05

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