Israël: risque de bulle immobilière

Le prix de l’immobilier c’est notre « péché de Yom Kippour »

L’enquête « Real Estate Today » sur divers appartements à travers le pays illustre l’augmentation insensée des prix qui a eu lieu en Israël au cours de l’année écoulée. • Un appartement de 4 pièces à Mazkeret Batya vendu pour près de 4 millions de NIS .

Les prix sont exorbitants. Êtes-vous prêt à changer de logiciel lorsque vous venez acheter un appartement, ou le métier d’évaluateur a-t-il disparu du monde parce que « tous les prix sont gagnants » ? L’examen « Real Estate Today » des transactions récentes illustre la folie des augmentations de prix, telles que même les meilleurs estimations ne pouvaient pas prévoir.

Nous commencerons dans une zone qui jusqu’à aujourd’hui était moins connue sur le marché en raison du petit nombre de bâtiments en construction – la colonie Mazkeret Batya. Un appartement de 113 mètres carrés avec un balcon de 15 mètres carrés, a été vendu cette semaine au prix record de 3,38 millions de shekels par la société Hersuf, propriété d’Avi Arbiv. Soit une augmentation de 850 000 shekels en moyenne sur l’année dernière.

Le président du conseil, Gabi Gaon, est conscient des augmentations dramatiques des prix dans sa localité : « Quel avenir les jeunes ont-ils ainsi », dit Gaon, « pour l’État d’Israël, c’est l’échec total et c’est notre péché impardonable de Yom Kippour, le tournant. D’autre part, il ne faut pas oublier que la colonie conserve son caractère rural. C’est une maison de la plus haute qualité ( vue par les israéliens ce qui n’est pas le standart européen) et la plus idéale pour élever des enfants. »

Nous déménagerons à Pardes Hanna-Karkur. Une villa de 6 pièces, rue Tzafririm dans le quartier Green Village de Karkur, de 170 m² sur un terrain de 367 m², un entrepôt de 6 m², avec 2 places de parking, a été vendue par Anglo Saxon pour 4.2 millions de shekels.

Selon l’indice des bulles immobilières 2021 publié par la banque d’investissements UBS, les prix au sein de la ville blanche – Tel Aviv – sont extrêmement élevés et leur augmentation est constante notamment dans un contexte de taux d’emprunts en baisse, ce qui n’est plus le cas . En moyenne, les prix ont augmenté de 6 % en l’espace d’une année.

En tête de liste des villes présentant un risque de bulle immobilière: Francfort, Toronto et Hong Kong.

Chaque année, la banque d’investissements suisse UBS publie son Indice des villes présentant des risques de bulles immobilières.

Le rapport s’appuie notamment pour son classement sur le ratio entre revenu moyen  et prix d’acquisition moyen. ainsi que celui entre le loyer moyen  et le prix d’acquisition moyen.

Dans sa dernière publication. celle de 2021, Le marché immobilier à Tel-Aviv est depuis longtemps déjà extrêmement cher et continue à augmenter, certains estimant même qu’il est surévalué.

Selon son rapport publié pour l’occasion et dans laquelle elle expose son analyse permettant de justifier son classement, la banque explique l’importance des prix notamment en raison de taux d’emprunts extrêmement bas, d’une croissance rapide de la population au sein de la ville. mais également de mesures gouvernementales prises visant à faire baisser la taxe d’acquisition pour les investisseurs. Or la dernière Libermann abroge la baisse des taxes d’acquisition voire les augmentent, pour dissuader la spéculation.

Le risque selon la banque est que cette accélération de la hausse des prix puisse laisser planer le danger d’une bulle immobilière.

Le rédacteur du rapport a évidemment analysé les retombées de la pandémie de Covid-19 qui a selon lui contribué à un risque accru de formation d’une bulle immobilière mondiale, augmentant considérablement le potentiel de baisse des prix.

Rien d’alarmant toutefois pour Tel Aviv, qui se situe parmi les villes présentant le moins de risques sur l’ensemble des 25 villes étudiées, et pour laquelle le rédacteur estime que les logements y sont simplement anormalement chers sans toutefois présenter un risque de bulle immédiat.

Tout en haut de la liste se trouvent avec un fort potentiel de bulle immobilière les villes de Francfort,  Toronto et Hong Kong, suivies de Munich, Zurich,  Vancouver, Stockholm, Amsterdam et Paris.

Le rapport  rappelle qu’entre 2017 et 2019, les prix de l’immobilier avaient connu une baisse moyenne de 10 % au sein de Tel Aviv, avant de connaître une remontée à la faveur – ou à la défaveur. selon les intérêts de chacun – d’une baisse des taux d’emprunts hypothécaires, qui justement iront à la hausse.

Cette flambée a bien évidemment été catalysée par une pénurie de l’Offre. aggravée – encore – par une baisse du nombre de mises en chantiers; en ressort des prix à leur plus haut niveau jamais atteint. en moyenne 6 % plus important que l’année précédente.

Par ailleurs, les prix furent chaque trimestre au cours des quatre derniers écoulés en augmentation moyenne de 6 % par rapport  au même trimestre l’année précédente; il s’agit là du taux le plus élevé depuis 2014.

Les économistes en charge du rapport  ont également souligné avoir observé qu’au sein des villes étudiées. les ménages avaient tendance à privilégier l’accession à la propriété foncière, phénomène en hausse et décorélé des prix ou encore des possibilités de leviers, et qui s’explique certainement par une crainte de voir les prix encore augmenter.

Ils estiment par ailleurs que cette situation pourrait se maintenir à court terme, mais pourrait aboutir à une bulle qui éclatera au long terme, notamment dans un contexte d’augmentation continue des prêts, qui vise à suivre le rythme de la hausse des prix des logements.

Enfin, depuis le début des années 1990, les prix des logements dans les zones non urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les villes elles-mêmes. phénomène certainement à imputer à un besoin d’espace, espace qui a cruellement fait défaut à certains lors des différents confinements.

La banque d’Israël s’inquiète du nombre record de prêts immobiliers accordés

Avec les coûts de projet de développement et le montant des emprunts en hausse, la banque centrale publie de nouvelles directives sur la façon de gérer les prêts immobiliers.

Une combinaison de faibles taux d’intérêt, d’incitations au développement foncier et de demande de logements suggère que le secteur bancaire israélien a prêté plus d’argent – aux promoteurs cherchant à financer de nouveaux projets ainsi qu’aux acheteurs individuels suite aux niveaux record d’emprunts hypothécaires.

Une hausse des taux d’intérêt est attendue d’ici à la fin de l’année et la Banque d’Israël est donc intervenue pour exprimer son inquiétude face à l’augmentation de l’exposition à laquelle certaines banques sont confrontées. Elle souhaite que les banques agissent en examinant de plus près les risques entourant le développement de la construction.

Le superviseur des banques à la Banque d’Israël, Yair Avidan, a envoyé une lettre dimanche contenant des directives supplémentaires pour la gestion des prêts immobiliers par les banques. Avidan a exprimé les inquiétudes de la banque centrale selon lesquelles les banques ont été disposées à prêter trop d’argent et n’ont pas pleinement pris en compte les risques liés au remboursement, car les coûts des projets et des prêts augmentent en raison de la hausse rapide des coûts des matières premières, ainsi que des taux d’intérêt plus élevés. La crainte est que, comme cela s’est produit lors du fiasco des subprimes aux États-Unis il y a plus de dix ans, la bulle n’éclate et que les banques ne soient pas en mesure de faire face.