Israël : qui est assez fou pour acheter un appartement

À cela nous ajouterons que les spéculateurs qui alimentaient la hausse irraisonnée des prix paieront tellement cher qu’ils ne seront pas prêts à remettre un shekel dans l’immobilier. Il faut savoir que la hi-tech représente 12% de l’économie israélienne. Cette dernière connaît des pertes importantes. De plus les investisseurs qui voyaient une progression à 2 chiffres de l’immobilier israéliens doivent s’enfuir à présent de ce marché, qui avec la hausse des taux leur fait perdre près de 10% de leur investissement par an. Le marché n’est plus attractif pour les investisseurs, qui croyaient il y a encore quelques mois qu’ils pourraient s’en sortir. Maintenant c’est plutôt sauve-qui-peut.

Qui est le fou qui achète maintenant un appartement pour investir ?

Nous sommes au pic des prix, qui achète un appartement maintenant ?! Attendez que les prix baissent ! Nous sommes à prix de la bulle, pourquoi seriez-vous un homme suicide de type chiite ?

Ce sont quelques-unes des phrases que nous avons entendues ces derniers temps, sans nous rendre compte que nous sommes déjà depuis un an dans la réalité d’une augmentation du taux d’intérêt de la Banque d’Israël et avec elle une augmentation des taux d’intérêt préférentiels et hypothécaires.

Il y a environ un mois, j’ai publié ici l’article : « Y a-t-il vraiment une bulle des prix de l’immobilier en Israël ? », où je vous montrais, dans un simple calcul, le taux d’augmentation des prix en Israël au cours des années 1973-2023, qui se situe à un taux de 4,25% par an dans un mécanisme d’intérêt composé.

Est-il possible de chronométrer le marché ?.

L’une des erreurs que l’investisseur « discount » a tendance à commettre est de penser qu’il peut chronométrer le marché, ou en d’autres termes, il a tendance à penser qu’il a la capacité d’acheter un bien au prix le moins cher et de le revendre au meilleur prix le plus cher.

Cette hypothèse découle d’une erreur innocente que font ces investisseurs, ils regardent les graphiques des prix passés, voient la courbe monter et descendre et pensent qu’ils seront en mesure de savoir à l’avenir quand cela se produira. Personne n’est prophète et personne ne tient de boule de cristal.

Même si nous sommes sûrs que nous sommes sur une pointe et que les prix vont baisser, la structure de la psychologie humaine ne nous trompera jamais : imaginez que nous sommes dans une situation comme aujourd’hui, que nous sommes en pointe par rapport aux prix passés, et votre hypothèse de travail dit que les prix de l’immobilier ont baissé, et voici quelques problèmes :

Vous ne savez pas quand ils sont descendus
Vous ne savez pas à quel niveau de prix ils sont tombés
Vous ne savez pas ce que sera le fond
Vous ne savez jamais quand vous toucherez le fond
Vous ne connaissez pas la qualité et la nature des transactions qui seront faites à tout moment.
Certains d’entre vous diront probablement, nous n’avons pas besoin de prédire le fond mais de comprendre la tendance, et je vais répondre à cela sous plusieurs aspects :

Le premier – si vous êtes si fort dans l’identification de la tendance, comment se fait-il que vous ayez raté la tendance des 7 dernières années (et je ne parle pas des 15 dernières années).

La seconde – lorsque vous êtes dans la tendance à la baisse, il vous sera plus difficile de prendre une décision d’achat, la raison en est que vous aurez toujours la pensée dans votre esprit que le mois prochain, le prix sera plus bas, et donc il vous empêcher à tout moment d’entrer sur le marché, car qui veut « acheter aujourd’hui et se sentir comme en peine demain lorsque le prix baisse plus » ?

Le troisième – l’inversion, à un moment donné, après avoir atteint le prix le plus bas, les prix recommenceront à augmenter, puis à nouveau la psychologie vous trompera, car vous aurez l’impression d’acheter « aujourd’hui » un appartement qui coûte plus cher que vous auriez dû l’acheter il y a un mois.

Et ce sont les principales raisons pour lesquelles la plupart des investisseurs dans le monde enregistrent des rendements lamentables, alors que le marché continue de galoper même s’il connaît des périodes de hauts et de bas.

La conclusion provisoire pour vous sera donc : le marché ne peut pas être chronométré. Sauf si vous êtes chanceux et si vous vous sentez chanceux alors voici une suggestion, allez jouer à la loterie ou allez au casino, vous gagnerez probablement plus d’argent que d’attendre.

Y a-t-il quelque chose à apprendre du passé sur l’avenir après tout ?
Oui, vous pouvez apprendre beaucoup.

Savez-vous ce que les années 1974, 1979, 1984, 1997 ont en commun ?

Je vais vous dire, chaque année comme celle-ci, c’était un pic des prix des logements par rapport aux prix d’autrefois !

Il est possible de dire que tous ceux qui ont acheté au cours de ces années étaient en fait les plus gros « perdants » à l’époque.

Mais voyons, étaient-ils vraiment des perdants ?

Combien valent aujourd’hui ces appartements ?

À cette fin, nous ferons le calcul selon l’indice du million, nous essaierons de comprendre combien vaut aujourd’hui un appartement qui a coûté un million de NIS, sur la base de l’augmentation de valeur qui s’est produite et nous savons selon les données du Banque d’Israël et le CBS.

Un appartement acheté en 1974 (même si les prix étaient en livres, la Banque d’Israël a fait un ajustement pour le passage au nouveau shekel) : vaut aujourd’hui 9,6 millions de NIS.

Appartement acheté en 1979 : vaut aujourd’hui 8,3 millions de NIS

Appartement acheté en 1984 : vaut aujourd’hui 7,24 millions de NIS

Appartement acheté en 1997 : vaut aujourd’hui 5,27 millions de NIS.

La chose intéressante qui ressort de l’analyse de ces prix, c’est que tous ces tests ont été faits à des prix de pointe et nous montrent clairement que ceux qui détiennent un bien immobilier depuis longtemps, en profitent, même s’ils ont acheté « au plus haut « , le marché immobilier n’attend pas, il monte. .

Un autre point intéressant qui est très perceptible est que plus tôt nous achetons un bien immobilier, plus les valeurs de nos propriétés augmentent, l’effet multiplicateur d’intérêts est plus fort et les investisseurs ou les propriétaires d’appartements n’en profitent que plus, même s’ils achètent en période de pointe.

Autre erreur : « Mais il y a une limite à la hausse des prix, les salaires n’augmentent pas au même rythme, et quand il n’y a pas d’acheteurs, les prix vont baisser » C’est une erreur commise par la plupart des gens qui attendent et souhaitent que les prix des logements baissent. Cette erreur découle d’un vieux paradigme selon lequel les acheteurs d’appartements ne sont que des investisseurs ou des familles, c’est-à-dire des particuliers. Mais ce paradigme va non seulement être remis en cause dans les années à venir, mais il va complètement changer.

Déjà en 2016, je faisais l’hypothèse que le modèle d’acheteur en Israël allait changer, et la plupart des acheteurs réguliers tels que : les jeunes, les couples, les familles, les petits investisseurs disparaîtraient du marché des acheteurs, simplement parce que leur pouvoir d’achat être considérablement érodée à plusieurs égards :

Érosion inflationniste des fonds propres Une augmentation du prix des appartements Une augmentation du coût du financement Et ceux qui prendront leur place, et nous le voyons déjà aujourd’hui, seront des entités institutionnelles telles que des fonds d’assurance et des fonds FPI, qui achèteront les appartements directement aux promoteurs en masse, et bénéficieront d’avantages fiscaux extrêmes en vertu de la loi pour encourager les investissements en capital, et loueront les appartements au peuple d’Israël dans le cadre d’un mécanisme d' »appartement à louer » pour la location à long terme, la tendance future de l’immobilier est de détourner le marché d’un modèle de propriété d’appartements vers un modèle de location à long terme comme il y en a en Europe et ailleurs dans le monde.

Pour aller plus loin pour comprendre le piège dans lequel tombent les usuriers lorsqu’ils deviennent fous – Comment les institutions financières vont-elles asservir les familles en Israël ?

Par conséquent, tant que les gens attendent pour acheter un bien immobilier dans l’espoir qu’ils réussiront, ils ne feront que diminuer leurs chances de posséder un appartement. C’est votre opportunité, non pas d’attendre, mais simplement d’apprendre comment bien faire les choses dans mon processus de formation des investisseurs, comment analyser l’opération et le marché, et comment trouver néanmoins de bonnes affaires, même lorsque le marché est « à son apogée ». « , les opportunités ne vous attendront pas éternellement.

JForum – Globus et le Gourou de l’immobilier