L’objectif est d’expliquer ici le mécanisme qui fait que les malheureux détenteurs des crédits les plus répandus en Israël se retrouvent après plusieurs années de remboursement avec encore plus à devoir à la banque que la somme initialement empruntée!!
Je vous décris le principe et je vous l’illustre sur le calcul le plus simple possible décrivant comment fonctionne ce type de crédit sur une année de remboursement, la première en l’occurrence.
Je précise que mon objectif est pédagogique : que vous compreniez ce qui cloche pour l’emprunteur avec ce type de crédit pour bien saisir ce que vous avez à gagner à l’éviter. Le but n’est pas que les docteurs en gestion financière soient les seuls à comprendre mon explication avec des tableaux d’amortissement incompréhensibles pour 90% des gens.
La somme que vous empruntez à la banque, qui s’appelle le capital, est la base de calcul pour déterminer vos mensualités de remboursement: c’est le capital auquel s’applique le taux de votre crédit et la durée du crédit permet de doser votre effort de remboursement.
Le gros problème c’est que le capital varie selon deux effets contraires avec ce type de crédit classique à l’Israélienne, le crédit à taux fixe dont le capital est indexé à l’inflation
1. D’un côté, une partie des sommes que vous remboursez à la banque chaque mois sert à diminuer ce capital, comme dans tout crédit “normal”. Sur une année de remboursement appelons cette somme R comme remboursement.
2. Mais d’un autre côté, à la fin de chaque année la banque va calculer l’inflation en Israël et ajouter la somme correspondant à votre capital emprunté, ce qui va 99% du temps augmenter votre capital. Appelons cette somme I comme inflation.
S’il s’avère que la somme I due à l’inflation est supérieure à la somme R concernant vos remboursements alors votre capital a augmenté au cours de l’année :
• Cela signifie que malgré vos efforts à rembourser chaque mois, vous devez plus à la banque à la fin de cette année de remboursements.
• L’augmentation du capital à rembourser va augmenter vos mensualités chaque mois.
• Vu qu’une année s’est écoulée depuis la signature de votre crédit, cela signifie aussi que la durée du crédit est plus courte: vos mensualités vont encore augmenter par cet effet !
On va faire les hypothèse classiques suivantes:
• Vous venez d’acquérir un appartement pour lequel le montant emprunté à la banque est de 1 million de NIS soit 200.000 euros avec un crédit à taux fixe à l’Israélienne au capital indexé à l’inflation.
• Vous remboursez chaque mois 5000 NIS sur votre crédit la première année car vous avez bien compris que les mensualités sont en fait variables d’une année sur l’autre –si vous n’avez pas compris pourquoi c’est que vous avez lu trop vite les lignes précédentes!
• Dans un remboursement de crédit classique, par exemple “à la française”, vous devez garder en tête que la totalité de votre remboursement mensuel –dans ce cas 5000 NIS –ne sert pas seulement à rembourser votre capital mais aussi à payer les intérêts à la banque (les intérêts constituent la rémunération de la banque).
• Encore une fois je souhaite être concret et pratique, et non faire un cours de mathématiques financières. Alors je vous propose de me croire sur parole: au début d’un crédit, environ 40% de vos mensualités servent à rembourser le capital. Dans notre exemple, chaque mois de la première année de remboursement vous aurez donc 40% de 5000 NIS soit 2000 NIS qui serviront à diminuer le capital dû à la banque, les 3000 NIS restant serviront à rémunérer la banque
• Pour illustrer mon propos je prendrais un taux de 3% pour l’inflation afin de ne pas trop forcer le trait.
Objectif du calcul: déterminer au bout d’une année de remboursements, le montant du capital restant à rembourser à votre banque pour le reste de votre crédit.
• Année 0: capital 1.000.000 NIS restant à rembourser
• Année 1: quel capital restant à rembourser?
L’augmentation du capital à rembourser est donc de 30.000-24.000 = 6.000 NIS !! Ainsi au début de l’Année 1, le capital restant à rembourser est donc 1.006.000 NIS soit plus qu’au début de l’Année 0!!!
Vous avez donc compris le mécanisme des crédits classiques israéliens et pourquoi ils causent tant de problèmes aux malheureux acheteurs non vigilants. Dans le prochain article, je vous évaluerai la perte sèche résultante pour le budget familial d’un acheteur qui tombe dans ce panneau, avant d’entamer une série d’articles sur les bonnes pratiques concernant les crédits car ne vous inquiétez pas, il est possible d’avoir de très bons crédits immobiliers en Israël, à condition de le faire de manière professionnelle.
Haim Mamou, co-fondateur de la Centrale des Crédits en Israël,
www.lacentraledescredits.com Article original
Tel Israël : 05 26 13 10 31
Tel France : 01 77 47 37 05
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A yankel je dirais :
Travaille toute ta vie en France, et viens à la retraite acheter ton appartement cash ! ou alors viens maintenant et enrichi encore plus les banques et vis pauvrement mais sous le soleil d’Israël.
Vous savez maintenant pourquoi Stanley Fisher était fier que les banques israéliennes ne s’écroulent pas, tout simplement parce que c’est le peuple qui paye.
Si j’ai bien compris le système de calcule, en somme, on appelle cela un » capital révolving » c’est-àdire un coupe gorge. Quand vous terminez de payer votre appartement vous partez au paradis et vos enfants ne gagneront rien en plus value, ils récupéreront tout ce que vous avez payé.
Qui va bien pouvoir changer tout cela en dehors du Machiah ???
Oui mais aux US l’immobilier reste a bon marche hormis, la comme ailleurs l’hypercentre -cf Manhatan par ex. Mais les americains habitent plus souvent les lointaines banlieues residentielles. Ne pas oublier aussi la recente crise des subprimes occasionnee par les requins de leurs banques, avec ce systeme pernicieux, qui a mis tant de gens a la rue et en boites de carton.
Moralite: bien se connaitre soi-meme en prealable a tout investissement car le promoteur vous fait saliver, son complice le banquier vous force la main, l’avocat-notaire est a l’affut, et tout ce beau monde se fiche pas mal de savoir si vous allez tenir vos engagements, car il saura en cas de defaillance de votre part se faire rembourser sur la bete, en vous depouillant de votre belle fourrure hypothequee par eux.
Traduction: savoir s’adapter a ses moyens et garder de la marge; mieux vaut etre le premier la campagne que le dernier a la ville.
Cela peut paraître choquant pour un Français mais ce type de montage est fréquent aux US et certaines banques Françaises l’ont également pratiqué il y a quelques années en indexant les taux sur un indice quelconque (euribor par ex) ce qui a eu pour conséquence non pas d’augmenter les mensualités qui étaient fixes mais d’augmenter la durée de la période de remboursement avec in finé une possible augmentation du capital à rembourser.
Sauf erreur de ma part le Crédit foncier de France avait proposé ce type de montage qui avait été dénoncé par les associations de consommateurs.
Pour les Israéliens qui connaissent bien cette pratique ce n’est pas un problème car ils sont plus à même de négocier les conditions qui leur sont proposées.
Par contre la bonne question à se poser est de savoir si l’information qui accompagne l’offre de crédit est suffisamment claire pour le client et notamment lorsque l’on est Français de telle sorte que la décision de souscrire ou pas à l’offre de crédit relève d’un choix éclairé.
Sur ce dernier point j’ai quelques doutes, non pas en raison d’une volonté de tromper de la part du personnel des banques mais simplement parce qu’ils considèrent que l’on ait suffisamment responsable pour s’informer.
Je vois aussi dans la ligne de vie en France un sombre avenir, et sans boule de cristal. Alors, oui, il faudra bien s’accommoder de petits inconvenients et ne pas trop regretter la baguette chaude ou le camembert. Effectivement les pionniers d’antan ont troque le covat-tembel pour de grosses voitures a l’americaine, malgre des prix doubles par rapport a ceux de l’hexagone, signe d’une bonne sante economique, hors la fracture sociale, helas associee.
Exact. Si vous pouvez payer cash, faites-le; ca vous permets de shunter le systeme bancaire+++
En general, le moindre cabanon en France depassera lors de sa revente le prix d’un 4 pieces moyen en Eretz, a condition d’eviter les centres-ville de TLV ou J’lem (et comme tout est proche, pourquoi pas Ashkelon, par exemple qui reste au prix de la 3 ieme couronne en Ile de France, de meme que Modiin, pas si eloignes des bassins d’emploi avec le train rapide ou l’autoroute achevee?)….Esperons seulement que les banquiers locaux moderent leurs appetits en devenant plus realistes.
Certes Yankel, les questions d’argent sont importantes. Mais qu’est-ce que le bonheur? Faut-il mettre les questions d’argent avant d’autres considérations. Et si quelqu’un ne peut se permettre d’acheter au centre de Jérusalem ou de Tel-Aviv, peut-être peut-il acheter à Beer-Sheva ou à Tibériade? Que vont devenir ses enfants dans 20 ans en France, comparé à ce qu’ils seront dans 20 ans dans notre petit Etat (Juif)? Mais bon, pour en venir à vos 4 points, en y comparant succinctement la situation des Juifs en France: 1) le chômage est moindre en Israël, même chez les jeunes, mais là encore il faut éventuellement savoir s’adapter, à savoir prendre un emploi initial peut-être dans uns fonction qui n’est pas sa vocation idéale, mais ceci est un démarrage (c’est ce que j’ai dû faire) avant de bien connaitre le pays et les milliers d’opportunités qu’il offre; 2) un endroit où habiter? Là où la situation financière de chacun peut le permettre (comme expliqué ci-dessus) quitte à déménager dans 5 ans lorsque la situation s’améliore (les Israéliens bougent eux aussi mais le pays est petit alors on ne se trouve jamais vraiment bien loin de ses points d’ancrage précédents, amis etc.); 3) écoles; on en a parlé ici avec BIBI 01, ya pas foto avec la France de maintenant et de celle dans 20 ans, je crois; 4) la santé; je ne vosi pas trop de problème en Israël, et les coûts ne me semblent pas exagérés, de surcroît on m’a dit qu’en Israël les femmes qui souhaitent avoir des enfants sont prises en charge à 100% par l’état, ce qui veut dire tous frais de tentatives d’insémination artificielle et autres (à ma connaissance de tels coûts sont exhorbitants ailleurs et pas mal de femmes essayent leur chance à l’étranger; en Israël, c’est gratuit !!)
Cher BIBI 01, je ne conteste évidemment pas que tout n’est pas blanc ou noir, mais tout de même restons zen: la situation des écoles publiques en France va de pire en pire, et les enfants juifs y seront de moins en moins en sécurité vu la recrudescence des enfants d’immigrés qui se font bourrer le crâne de sentiments anti-israéliens et anti-juifs. Il y a des voyous partout mais on ne s’attaque pas aux écoliers juifs en Israël sous prétexte qu’ils sont juifs ! Quant à la situation de l’immobilier, l’impact de l’aliyah n’est pas aussi importante qu’on le pense. Il y a eu surtout, depuis les derniers 20 ans en Israël, une hausse phénoménale de la richesse de la société, notamment dû au succés de la « Start-Up Nation ». Alors les oley hadash de France sont sûrement la cause de prix un peu élevés dans les villes où ils se rassemblent (Natanya, Ashdod, etc.) mais sachez que dans les endroits les plus chers d’Israël, on ne rencontre pas beaucoup de nouveaux immigrants: la population y est locale israélienne en grande majorité. L’impact de l’immigration dans ces coins est presque nul. Il faut voir la situation d’ensemble et pas seulement des microcosmes, peut-être franco-français, en Israël. Ces microcosmes ne sont pas bons pour la bonne intégration des enfants, à mon humble avis.
Les questions d’argent sont très importantes. Quand on va dans un pays on recherche 4 choses 1) un travail 2) un endroit où habiter 3) des écoles pour nos enfants 4) un système de santé. Pour l’habitat il y a 2 possibilité : la location (prohibitif) et l’achat. Dans ce dernier cas on peut pas négliger les taux de remboursement. Car c’est un des postes les importants dans un budget.
Oui mais.
1-Pour l’ecole en Eretz c’est pas tout a fait vrai car le public religieux continue a mettre ici ses enfants a l’ecole privee religieuse en arguant-sans doute a tort, se croyant encore dans le 93- qu’il y a des voyous dans l’ecole publique, en Israel!!!! ce qui est consternant, et fort appauvrissant.
2-Pour le credit, les gens d’ici ont la bougeotte a l’americaine et revendent assez vite; comme entretemps les prix ont augmentes, ils ont fait une plus-value et ne remarquent pas plus la spoliation bancaire du remboursement du credit initial. Cette fuite en avant presente une potentialite dramatique en cas de rupture de la [tres grosse] bulle immobiliere, il faut le dire, alimentee par l’Alya.
Hmm, article qui fait réfléchir en effet. Mais chaque pays a ses arnaques, j’imagine. Et la décision de venir ou non en Israël doit se faire en-delà des questions d’argent (enfin en ce qui me concerne). Par exemple rappelons que le système scolaire en France se dégrade d’année en année et que je connais pas mal de gens -Juifs ou non) qui mettent leur enfants en école privée: ceci a un coût, qui n’est pas nécessaire de faire en Israël. Et c’est aussi le cas aux USA, en Angleterre et partout ailleurs dans les pays « civilisés ». Concernant les emprunts, j’ai récemment souscrit à un emprunt de 0,2% au-dessus du taux de base bancaire israëlien (taux de la BOI). En regardant les données, ce taux est en ce moment de 0,75% donc j’emprunte à 0,77%. Ce taux était de 1% en septembre 2013 et a en fait été réduit à 0,75% en avril 2014. Or l’inflation en Israël est de 0,99% (donnée avril 2014) mais elle a fluctué entre 0,8% et 2,2% dans les derniers 12 mois. Donc mon remboursement (potentiellement variable) à 0,77% a toujours été en dessous du taux de l’inflation dans les derniers 12 mois. Mais s’il avait été au dessus, il faut garder en tête que, si l’inflation augmente, le revenu du ménage est sensé augmenter lui aussi (salaire, etc. mais il faut le négocier) et que la valeur de l’argent diminue pour sûr. Donc certes le calcul de cet article montre que le capital a augmenté, mais cette augmentation due à l’inflation est logique vu que le capital a baissé en valeur (en quelque sorte 1 million de shekels en début d’année « vaut » plus que 1 million de shekels en fin d’année). Comme disait Einstein, « tout est relatif »… 🙂
si je comprend bien : soit on a soit l’argent en totalité et on va en Israël soit il faut faire un crédit, le mieux dans ce cas c’est de rester en France ou aller dans un pays où les vrais taux fixes existent où accepter de se faire escroquer
Excellent, tres chretien raisonnement pour demontrer la faute des autres et faire venir a soi les bonnes ames egarees. Il n’empeche que ce type de credit est une escroquerie fondamentale car {{le taux d’interet de base contractuel tient deja compte de l’inflation}}; il est bien au-dessus de l’inflation pour que la banque se remunere! Il faut aussi se rappeler que{{ la banque ne dispose pas des capitaux qu’elle prete: elle les emprunte a la banque centrale}} a un taux interessant et vous les revend plus cher pour faire son benefice. Donc, {{si la banque ajoute l’inflation a votre emprunt, elle se paye 2 fois}} sur la bete [=vous]. C’est une escroquerie caracterisee, pas tout a fait un systeme de Ponzi a la Madoff, mais du vol, helas legal tant que non interdit par les autorites. Moralite: il n’y a de vrai que le{{ credit « a taux fixe a la francaise »}} ou la regle est fixee une fois pour toutes au depart. je ne sache pas que les banques francaises sont dans la deche pour autant.